编者按

中信与汕头市政府联姻共同打造中信滨海新城，这是一个知名度很高的片区开发ppp案例，今天，让我们一起走进这个项目。

项目背景

内海湾将广东省汕头市“分割”成南北两岸，目前连接汕头市南北两岸的交通通道，只有1995年通车汕头海湾大桥和1999年通车的礐石大桥。虽然两座大桥的修建，改变了汕头市南北两岸此前依靠渡轮通车的局面，但汕头海湾大桥位于东边，礐石大桥位于西边，汕头市南北两岸依然沟通不畅。再加之汕头市多年实施的是由西向东的发展战略，过去几十年，汕头北岸发展迅速，而南岸发展极为缓慢，北岸人多地少和南岸地广人稀的现状形成鲜明对比。

改变这种局面的首要关键是解决交通问题。为此，汕头市政府引入中信集团合作开发，除投资海湾隧道外，还将打造一个总规划面积是168平方公里的滨海新城。中信集团负责具体开发内容包括土地一级开发整理以及海湾隧道、市政道路等基础设施的建设，并提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等城市公共服务设施，同时协助当地政府招商引资。

项目基本情况

中信滨海新城项目位于汕头市南部濠江区，为新建项目，预计投资总额是500亿元，预计开发周期为25年，采用分片区滚动开发的模式。除土地整理外，项目内容还包括：

1.基础设施：海湾隧道及安海快速路;80km城市道路及基础设施;50km海岸线及河岸改造。

2.社会服务：6~8座城市会议、展览、文化活动中心;80~90所学校、幼儿园;8~10座城市公园;3~5所综合医院;10~12座各类体育场馆。

3.城市更新：华能电厂搬迁;旧城村镇改造。

4.旅游度假：海洋综合主体公园、北山湾海滨公园、国际高尔夫公园;红树林城市生态湿地;商业购物中心。

中信滨海新城项目最早开发的区域是12.8平方公里的南滨片区，包括海湾隧道、捆绑土地开发投入、公园等需要约120亿元的资金投入，开发周期约7年。其中，跨海隧道无疑是整个工程的重中之重。海湾隧道跨越汕头内海湾，是《汕头市城市总体规划》中确定的四条跨海通道之一，工程起点接天山南路，跨越汕头市内海湾，终点接安海路，项目全长6.8公里，其中北岸接线长0.5公里，隧道长4.95公里，南岸接线长1.35公里;隧道双向六车道，设计行车速度为时速60公里，地震基本烈度按照8度一级安全等级设计，总投资预计将达60亿元。海湾隧道建成后，将成为汕头市继海湾大桥和礐石大桥后贯通汕头内海湾南北两岸的第三条过海通道，不仅将有效解决过海交通瓶颈问题，而且将大大提升濠江南滨片区的土地价值，带动南滨片区甚至整个濠江区域发展。

运作模式

滨海新城项目采用“政府引导，市场主导”的新型城镇化发展模式。早在2010年12月，中信集团就与汕头市人民政府签署滨海新城项目的战略合作框架协议。中信地产副董事长、总裁宋川表示：“在一开始我们不是有意识用PPP理论来指导，而是在4年实践中摸索出这个东西，然后契合今天国家提倡的PPP模式，是殊途同归的方式。”

为了获得合法地位，中信地产在滨海新城项目洽谈之初就选择“公开招标”的方式来获得“投资综合开发运营主体”合法身份的认定。在合作中，政府主要是提供土地资源和政策资源;由中信地产和其合作伙伴共同组成SPV(中信滨海新城投资发展有限公司)主要负责整个项目的策划规划、资本运作、融资、产业运作、包括整个项目的运营管理还有品牌输出，资源整合等等。资料显示，中信滨海新城项目公司注册资金5亿元，其中中信地产占51%股份，其余合作伙伴合共占股49%。

在跨海隧道建设方面，汕头市政府授权委托濠江区政府设立隧道项目公司(国有企业)，并赋予该企业负责统征地一级开发和建设隧道工程的权利。SPV以增资式收购51%股权的方式与濠江区人民政府共同组建苏埃隧道项目公司。隧道项目建设将带动土地升值，进行招拍挂之后，地方政府会按照协议将前期投入及相应的投资回报返还给企业。地块出让的时序根据需求进行，出让价格根据市场调整，确保开发商有合理的利润空间。此外，政府把部分招商权力让渡给了企业。

在融资方面，中信金融资金只占很小一部分。除去中信银行、中信信托等出口进行资金操作外，更多是面向整个社会，跟其他银行、信托公司，险资、基金公司进行合作，而且绝大部分资金都来自于普通银行和信托平台。其中，在隧道建设方面，公司正在与广东省政府的政策性基金展开合作，通过股权合作，最后撬动银行贷款，已有中国银行等金融机构支持。在运营方面，中信已与濠江区政府达成共识，建立运营基金。通过向外地车辆收费、年票、收取隧道运营配套费及政府财政补贴。

协议概况

早在2010年12月，中信集团就与汕头市政府签署了滨海新城项目的战略合作框架协议，这四年时间里，中信方面与汕头市濠江区政府签订了11个大的合同，还包括若干附加协议，是非常庞大的体系，光是合同体系的构建就花了一两年时间。

合同体系共分为四个级别。第一个层级的文件，是中信集团和汕头市政府框架合作协议，以及中信地产公司和濠江区政府关于项目的合作框架协议。第二个层级的具体操作，是基础性的文件，中信滨海新城项目城市运营协议书，以及投资成本及成本回报的协议性附件。第三个层级的协议，专门讲海底通道和统征地建设的投资协议书，以及非统征地的土地一级开发协议书。第四个层级的协议，是关于隧道如何建设，隧道公司如何组建，将来增值扩股应按什么规则处理。关于土地，一级土地开发如何委托给投资开发主体，如何赋权，将来投资土地开发成本如何顺利回收，发生风险时怎样获得补偿，发生争议如何处理等。

目前，地方人大已审议通过政企双方合作方案，为该项目提供了法律上的保障。

各自承担的风险与责任（含资源配置）

项目有完善的风险共担机制。一是双方约定协议必须要通过市、区两级人大立法通过，这在全国来讲都是首创。城市运营项目是投资大，周期长，风险比较大的项目，主要的风险就是两个风险，一个是政策风险，一个是政府风险，政策风险就是国家政策变动的风险，政府风险是指地方政府换届或者领导人变更带来的政府违约的风险，所以把这个协议通过市区两级的人大立法通过，对增加违约成本有重要的意义。协议中明确政企双方利益分享的路径，但是还没有形成机制。二是通过建设运营与土地开发特许授权，在隧道项目公司实现土地未来预期收益与特定基础设施建设运营的捆绑。三是濠江区作为广东省行政综合体制改革试点，享有准地级市的行政管理权限。四是在整个协议架构当中设置合理、平等、完善的权利义务机制和风险机制。

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